Đây là một trong những câu hỏi phổ biến khi thực hiện giao dịch bất động sản. Nhiều người cho rằng chỉ cần sổ đỏ đứng tên mình là có thể toàn quyền chuyển nhượng/mua bán. Tuy nhiên, nếu sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng thì giao dịch không thể tiến hành một cách tự do như vậy.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với tài sản đang thế chấp chủ sử dụng/sở hữu vẫn có quyền thực hiện một số giao dịch nhất định, nhưng phải được sự chấp thuận của bên nhận thế chấp (ngân hàng), đồng thời phải tuân thủ đầy đủ quy trình giải chấp trước khi tiến hành thủ tục công chứng công chứng và sang tên.
1. Quy định pháp lý liên quan
Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Như vậy, việc thực hiện giao dịch đối với bất động sản đang thế chấp là không bị cấm, nhưng phải được ngân hàng đồng ý và thực hiện đầy đủ thủ tục giải chấp trước khi sang tên cho bên mua.
Mặc dù pháp luật không cấm, nhưng thực tế hiện nay:
-
Hầu hết văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng mua bán tài sản đang thế chấp, kể cả khi có công văn đồng ý từ ngân hàng.
-
Văn phòng đăng ký đất đai không nhận hồ sơ sang tên nếu tài sản chưa được xóa thế chấp hoàn toàn.
-
Việc ký công chứng, nhận hồ sơ, sang tên có thể kéo dài hoặc không thực hiện được.
Vậy tài sản đang thế chấp có thể giao dịch gì?
✅ Có thể thực hiện các giao dịch khác như:
-
Ủy quyền;
-
Đặt cọc mua bán (nếu ngân hàng đồng ý);
-
Cho thuê, cho ở nhờ,…
⚠️ Không nên thực hiện giao dịch chuyển nhượng/mua bán/sang tên khi tài sản chưa giải chấp.
2. Điều kiện để được mua bán/chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp
Để giao dịch bất động sản đang thế chấp diễn ra hợp pháp và suôn sẻ, người bán cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Được ngân hàng xác nhận đồng ý cho giải chấp hoặc đồng ý dùng tiền thanh toán để tất toán đối với khoản vay.
- Có phương án thanh toán rõ ràng giữa các bên: ngân hàng – người bán – người mua.
- Thực hiện đúng trình tự công chứng, thanh toán, giải chấp và sang tên theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.
3. Quy trình thực hiện thủ tục
Bước 1: Làm việc với ngân hàng
Người bán liên hệ ngân hàng để thông báo ý định chuyển nhượng tài sản đang thế chấp, đồng thời xin công văn/thông báo chấp thuận việc giải chấp hoặc sử dụng số tiền mua bán để tất toán khoản vay.
Bước 2: Ký kết hợp đồng tại văn phòng công chứng
Hai bên tiến hành ký kết hợp đồng, trong đó ghi rõ phương thức thanh toán và cam kết liên quan đến khoản vay tại ngân hàng (nếu có). Công chứng viên sẽ tiến hành công chứng khi có đầy đủ công văn/thông báo từ phía ngân hàng.
Bước 3: Thực hiện thanh toán và giải chấp
Bên mua có thể thanh toán trực tiếp cho ngân hàng để tất toán khoản vay. Sau đó, ngân hàng tiến hành thủ tục giải chấp (trả hồ sơ gốc và cấp công văn xóa đăng ký thế chấp). Khách hàng nộp hồ sơ đăng ký xóa thế chấp tại các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Bước 4: Tiến hành thủ tục sang tên
Sau khi hoàn tất thủ tục giải chấp và trả kết quả về cho người bán, hai bên tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng/mua bán tại Văn phòng công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai.
4. Những rủi ro nếu không tuân thủ đúng quy trình
- Văn phòng công chứng có quyền từ chối công chứng hợp đồng nếu tài sản đang thế chấp mà không có sự đồng ý của ngân hàng.
- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ không thực hiện sang tên nếu chưa có xác nhận xóa thế chấp.
- Người mua có nguy cơ mất tiền nếu thanh toán trước khi đảm bảo sổ đỏ được giải chấp hợp lệ.
- Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm quy định pháp luật.
5. Lời khuyên dành cho người mua và người bán
- Luôn kiểm tra tình trạng pháp lý của sổ đỏ trước khi giao dịch.
- Chỉ nên thực hiện thanh toán khi có xác nhận rõ ràng từ ngân hàng và Văn phòng công chứng.
- Tiến hành giải chấp nhanh chóng để tiết kiệm thời gian và hạn chế rủi ro.
- Nên nhờ Luật sư hoặc Công chứng viên tư vấn trước khi ký bất kỳ văn bản nào liên quan đến tài sản đang thế chấp.
Tóm lại: Người sở hữu sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng vẫn có thể thực hiện giao dịch mua bán/chuyển nhượng bất động sản, nhưng phải đảm bảo đúng quy trình và thủ tục pháp lý. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ điều kiện, thủ tục, và các lưu ý quan trọng.
Văn phòng công chứng Bùi Phơn – Tư vấn và công chứng trọn gói
Với kinh nghiệm xử lý hàng trăm hồ sơ mua bán nhà đất có yếu tố thế chấp, Văn phòng công chứng Bùi Phơn cam kết:
- Hỗ trợ làm việc với ngân hàng để xin công văn/thông báo chấp thuận hợp lệ.
- Chuẩn bị hợp đồng đúng mẫu, hợp pháp, rõ ràng trách nhiệm giữa các bên.
- Công chứng nhanh chóng, đúng quy trình, hạn chế tối đa rủi ro phát sinh.
LIÊN HỆ TƯ VẤN: 0898 938 389
