Giao dịch mua bán/chuyển nhượng bất động sản là một trong những giao dịch quan trọng và có giá trị lớn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều người dân khi thực hiện giao dịch vẫn mắc phải những sai lầm nghiêm trọng, dẫn đến tranh chấp, mất tiền hoặc mất tài sản. Dưới đây là 5 sai lầm phổ biến và cách phòng tránh theo quy định pháp luật hiện hành.
1. Không thực hiện thủ tục công chứng
Sai lầm phổ biến:
Nhiều người cho rằng chỉ cần viết giấy tay, có chữ ký của hai bên là đủ để giao dịch có hiệu lực. Thực tế, đây là quan niệm sai lầm và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Hậu quả:
Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng không được công chứng không có giá trị pháp lý để làm thủ tục sang tên. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, hợp đồng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu, bên mua có nguy cơ mất quyền sử dụng/sở hữu bất động sản và mất cả số tiền đã thanh toán.
Căn cứ pháp lý:
khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã.
Cách phòng tránh:
Luôn thực hiện công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng uy tín. Tuyệt đối không giao tiền, không bàn giao đất khi chưa có hợp đồng công chứng hợp lệ.
2. Không xác minh tình trạng pháp lý của thửa đất
Sai lầm phổ biến:
Bên mua chỉ quan tâm đến vị trí, giá cả, diện tích mà bỏ qua việc kiểm tra pháp lý như: đất có đang tranh chấp, có đang bị kê biên, có thuộc diện quy hoạch hay không…
Hậu quả:
Mua phải đất đang bị tranh chấp, thế chấp ngân hàng hoặc trong diện quy hoạch treo sẽ không thể sang tên, không được cấp giấy chứng nhận hoặc bị thu hồi.
Căn cứ pháp lý:
Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Cách phòng tránh:
- Yêu cầu bên bán cung cấp bản gốc Giấy chứng nhận.
- Trích lục thông tin quy hoạch, kiểm tra tình trạng thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Có thể nhờ luật sư hoặc công chứng viên hỗ trợ kiểm tra.
3. Không ghi nhận rõ nội dung thanh toán
Sai lầm phổ biến:
Không lập biên bản giao nhận tiền hoặc chỉ chuyển khoản không ghi nội dung rõ ràng.
Hậu quả:
Khó chứng minh đã thanh toán khi xảy ra tranh chấp, đặc biệt nếu bên bán không thực hiện sang tên. Dễ dẫn đến mất cả tiền lẫn đất.
Căn cứ pháp lý:
Theo quy định của pháp luật dân sự, bên mua có nghĩa vụ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Không có chứng cứ rõ ràng có thể gây bất lợi trước tòa.
Cách phòng tránh:
- Ghi rõ điều khoản thanh toán trong hợp đồng công chứng (số tiền, hình thức, thời điểm).
- Nếu chuyển khoản, ghi nội dung đầy đủ: “Thanh toán tiền mua đất theo HĐCN ngày…”.
- Nếu trả tiền mặt, cần có biên bản giao nhận tiền có ký xác nhận của hai bên.
4. Không xác minh tình trạng hôn nhân của bên bán
Sai lầm phổ biến:
Tin tưởng người đứng tên trên sổ đỏ là người có toàn quyền định đoạt, không kiểm tra xem đất có phải tài sản chung của vợ chồng không.
Hậu quả:
Nếu là tài sản chung, hợp đồng thiếu chữ ký của vợ/chồng có thể bị vô hiệu. Việc sang tên sẽ bị từ chối, thậm chí bị khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng.
Căn cứ pháp lý:
Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, tài sản tạo lập trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung. Điều 35 quy định việc định đoạt tài sản chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của cả hai vợ chồng.
Cách phòng tránh:
- Yêu cầu cung cấp giấy đăng ký kết hôn và giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
- Trong trường hợp là tài sản chung, cả hai vợ chồng phải cùng ký hợp đồng công chứng.
- Nếu là tài sản riêng, cần có giấy cam kết hoặc văn bản xác nhận tài sản riêng.
5. Không kê khai và nộp thuế đầy đủ
Sai lầm phổ biến:
Cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng để giảm thuế hoặc không thực hiện nghĩa vụ thuế sau khi ký hợp đồng công chứng.
Hậu quả:
Cơ quan thuế có thể ấn định lại mức thuế, phạt vi phạm hành chính, truy thu thuế. Ngoài ra, nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế, sẽ không thể sang tên trên sổ đỏ.
Căn cứ pháp lý:
- Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định bên chuyển nhượng phải nộp thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng.
- Nghị định 126/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế.
Cách phòng tránh:
- Khai đúng giá trị giao dịch thực tế.
- Thực hiện kê khai và nộp đầy đủ thuế TNCN, lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế vào ngân sách nhà nước.
- Nộp biên lai thuế khi làm thủ tục sang tên.
Kết luận
Hợp đồng mua bán nhà đất là loại giao dịch đòi hỏi độ chính xác và tuân thủ pháp luật cao. Việc phòng tránh sai lầm không chỉ giúp giao dịch an toàn, hiệu lực mà còn tránh được rủi ro tranh chấp, mất tiền, mất đất. Hãy tham khảo ý kiến luật sư, công chứng viên để được hướng dẫn chi tiết trước khi thực hiện.
Bài viết được thực hiện: 16/07/2025
