Trong quá trình tư vấn, rất nhiều khách hàng băn khoăn: “Tôi đã trả xong nợ ngân hàng, ngân hàng trả lại sổ đỏ rồi, vậy có thể làm hợp đồng mua bán hoặc tặng cho ngay được không?” Đây là một hiểu nhầm phổ biến, bởi thực tế pháp luật quy định chặt chẽ hơn.
Việc tất toán khoản vay chỉ là bước đầu. Để tài sản đủ điều kiện mua bán, tặng cho hoặc chuyển nhượng, bắt buộc phải hoàn thành thêm một quy trình pháp lý quan trọng: giải chấp và xóa đăng ký thế chấp.
1. Tất toán ngân hàng không đồng nghĩa được giao dịch ngay
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, trên hệ thống quản lý đất đai, tài sản vẫn đang ở trạng thái “đang thế chấp” cho đến khi được xóa đăng ký thế chấp.
Điều này có nghĩa:
- Tài sản chưa được coi là “sạch pháp lý”.
- Hồ sơ mua bán hoặc tặng cho sẽ không được tiếp nhận nếu chưa xóa thế chấp.
- Nếu ký hợp đồng khi chưa giải chấp, giao dịch có nguy cơ bị từ chối hoặc vô hiệu.
Do đó, sau khi tất toán ngân hàng, chủ sở hữu vẫn phải thực hiện đầy đủ thủ tục giải chấp tại Văn phòng công chứng và xóa thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai trước khi giao dịch.
2. Giải chấp và xóa thế chấp là gì?
Giải chấp là việc ngân hàng xác nhận khách hàng đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng. Sau khi tất toán, ngân hàng sẽ lập công văn giải chấp/xóa đăng ký thế chấp và trả lại hồ sơ gốc cho người vay.
Tuy nhiên, giải chấp tại ngân hàng chỉ là bước đầu.
Để tài sản được mua bán, tặng cho, thế chấp lại một cách hợp pháp, người sử dụng đất cần phải hoàn tất thêm thủ tục xóa thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai và tại Văn phòng công chứng đã thực hiện hợp đồng thế chấp trước đó.
3. Thủ tục giải chấp – xóa thế chấp theo quy định năm 2025
Quy trình thực hiện gồm hai bước:
Bước 1: Giải chấp tại Văn phòng công chứng.
Ngân hàng và chủ tài sản làm việc với Văn phòng công chứng (thường là VPCC đã ký hợp đồng thế chấp trước đó) để giải chấp. Văn bản này xác nhận việc chấm dứt thế chấp và là cơ sở pháp lý để tiếp tục xóa đăng ký thế chấp.
Bước 2: Nộp hồ sơ xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Hồ sơ bao gồm sổ đỏ, công văn giải chấp, phiếu yêu cầu xóa thế chấp và giấy tờ cá nhân của chủ sở hữu. Sau khi cơ quan đăng ký cập nhật vào hồ sơ, tài sản được xác nhận không còn nghĩa vụ thế chấp.
Khi cơ quan đăng ký đất đai cập nhật “Xóa đăng ký thế chấp”, lúc này tài sản mới chính thức được xem là không còn ràng buộc và đủ điều kiện để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…
4. Vì sao phải giải chấp trước khi giao dịch?
Giải chấp và xóa thế chấp không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là biện pháp bảo vệ quyền lợi cho cả bên bán và bên mua:
- Tài sản được đảm bảo “sạch” về pháp lý, tránh rủi ro tranh chấp.
- Giao dịch diễn ra suôn sẻ, không bị trả lại hồ sơ.
- Người mua yên tâm khi nhận chuyển quyền.
- Ngân hàng cũng tránh được trách nhiệm liên quan đến khoản vay đã tất toán.
Văn phòng Công chứng Bùi Phơn hỗ trợ khách hàng:
- Kiểm tra điều kiện pháp lý và hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ đầy đủ.
- Hỗ trợ nộp hồ sơ xóa thế chấp (nếu khách hàng có nhu cầu).
- Thực hiện ngay hợp đồng mua bán, tặng cho sau khi tài sản đủ điều kiện giao dịch.
Bài viết được thực hiện: 21/11/2025
