“Đã lập vi bằng thì có thay cho hợp đồng công chứng được không?”
Đây là vấn đề nhiều người quan tâm, đặc biệt khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà, đất, tiền và tài sản.
Thực tế, vi bằng và công chứng là hai hoạt động có mục đích khác nhau. Việc lựa chọn hình thức nào phụ thuộc vào nội dung, mục đích và yêu cầu pháp lý của từng trường hợp.
1. Vi bằng là gì?
Theo quy định tại Điều 2 Nghị định 151/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 13/5/2026 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, thay thế Nghị định 08/2020/NĐ-CP về Thừa phát lại, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa hành viên trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định pháp luật.
Nói đơn giản, vi bằng tập trung vào việc ghi nhận một sự kiện hoặc hành vi đã xảy ra.
Tùy từng trường hợp và phải đáp ứng điều kiện theo quy định, vi bằng có thể được sử dụng để ghi nhận những sự kiện, hành vi như:
- Hiện trạng nhà, đất, công trình;
- Việc giao nhận tiền;
- Việc bàn giao tài sản;
- Một hành vi hoặc sự việc đang xảy ra mà người yêu cầu muốn ghi nhận;
- Nội dung được đăng tải trên website, mạng xã hội hoặc phương tiện điện tử.
Tuy nhiên, không phải sự kiện, hành vi nào cũng được lập vi bằng. Nghị định 151/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 13/5/2026 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, quy định các trường hợp Thừa hành viên không được lập vi bằng tại Điều 28.
2. Vi bằng có thay thế được công chứng không?
Không.
Khoản 3 Điều 27 Nghị định số 151/2026/NĐ-CP quy định: “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.”
Đồng thời, khoản 1 Điều 27 quy định: “Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án nhân dân và các cơ quan có thẩm quyền xem xét khi giải quyết vụ việc theo quy định của pháp luật.”
Vì vậy, cần hiểu đúng: vi bằng có chức năng ghi nhận và tạo nguồn chứng cứ cho những sự kiện, hành vi được ghi nhận; vi bằng không biến một giao dịch chưa đáp ứng yêu cầu về hình thức thành giao dịch đã được công chứng.
Ví dụ với giao dịch nhà đất:
A và B thỏa thuận chuyển nhượng một thửa đất và yêu cầu lập vi bằng ghi nhận việc B giao tiền cho A.
Nếu vi bằng được lập hợp pháp, vi bằng có thể ghi nhận sự kiện giao nhận tiền.
Nhưng vi bằng đó không thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Do đó, không nên hiểu: “Có vi bằng giao tiền = đã hoàn tất việc mua bán nhà đất.”
Đây là điểm đặc biệt cần lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản.
3. Công chứng là gì?
Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng số 109/VBHN-VPQH có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2025 quy định: “Công chứng là dịch vụ công do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện để chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch mà luật quy định phải công chứng, luật giao Chính phủ quy định phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”
Như vậy, khác với vi bằng, công chứng hướng đến việc chứng nhận giao dịch theo quy định của pháp luật.
Luật Công chứng 2024 cũng quy định tại Điều 3: “Giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao và được luật quy định hoặc luật giao Chính phủ quy định phải công chứng.”
4. Đối với giao dịch nhà đất, trường hợp nào phải công chứng?
Một căn cứ quan trọng là khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
Theo điểm a khoản 3 Điều 27: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.”
Điểm b khoản 3 Điều 27 quy định một số trường hợp công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, điểm c khoản 3 Điều 27 quy định: “Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.”
Như vậy, khi thực hiện giao dịch nhà đất, không thể chỉ căn cứ vào việc các bên đã lập vi bằng để thay thế thủ tục công chứng, chứng thực mà pháp luật yêu cầu.
5. Vi bằng và công chứng khác nhau như thế nào?
|
Tiêu chí |
Vi bằng |
Công chứng |
|
Người thực hiện |
Thừa hành viên | Công chứng viên |
|
Đối tượng chính |
Sự kiện, hành vi có thật | Hợp đồng, giao dịch |
|
Mục đích |
Ghi nhận sự kiện, hành vi | Chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch theo quy định |
|
Giá trị |
Là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét theo quy định |
Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ không cần chứng minh |
| Có thay thế cho nhau không? |
Không |
Không |
Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 27 3 Điều 27 Nghị định số 151/2026/NĐ-CP, vi bằng được lập để ghi nhận sự kiện, hành vi có thật và là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét. Trong khi đó, khoản 1 và khoản 3 Điều 6 Luật Công chứng quy định về hiệu lực công chứng và giá trị pháp lý của văn bản công chứng.
6. Nên lập vi bằng hay công chứng?
Không nên đặt vấn đề “vi bằng tốt hơn hay công chứng tốt hơn”, bởi hai loại văn bản phục vụ những mục đích khác nhau.
Nếu cần ghi nhận một sự kiện, hành vi có thật → xem xét việc lập vi bằng, với điều kiện sự việc thuộc phạm vi được lập vi bằng theo quy định.
Nếu cần thực hiện hợp đồng, giao dịch thuộc trường hợp phải công chứng → thực hiện công chứng theo quy định pháp luật.
Đặc biệt, đối với giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, cần xác định đúng hình thức pháp lý của giao dịch trước khi giao tiền hoặc thực hiện các bước tiếp theo.
Hiểu đúng sự khác nhau giữa vi bằng và công chứng sẽ giúp các bên lựa chọn đúng thủ tục, tránh nhầm lẫn và hạn chế rủi ro khi giao dịch.
Bài viết được thực hiện: 28/09/2026
