Không phải mọi hợp đồng tặng cho đã được công chứng đều có thể hủy bỏ. Việc hủy hợp đồng phụ thuộc vào tình trạng thực hiện giao dịch và căn cứ pháp lý của từng trường hợp. Trong thực tiễn, thường gặp hai trường hợp sau:
1. Trường hợp được thỏa thuận để hủy bỏ và thủ tục công chứng văn bản hủy
a, Điều kiện được thỏa thuận hủy
Bộ luật Dân sự 2015 công nhận quyền được thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng của các bên:
Điều 401. Hiệu lực của hợp đồng
- Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
- Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.
Việc thỏa thuận Hủy bỏ hợp đồng tặng cho bắt buộc phải xem xét điều kiện: có làm ảnh hưởng, thay đổi quyền lợi, nghĩa vụ với bên thứ 3 nào không, căn cứ theo Điều 417 Bộ luật Dân sự 2015.
Ví dụ: Sau khi công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở, các bên đã thực hiện nộp thuế và làm thủ tục đăng ký biến động, sau đó đã được Cơ quan có thẩm quyền ghi nhận việc sang tên trên Giấy chứng nhận. Như vậy tức là đã dùng giao dịch này làm phát sinh thêm quyền, nghĩa vụ với Nhà nước, đã được Nhà nước công nhận chủ sở hữu mới cho tài sản mà không thể dùng sự thỏa thuận để hoàn trả lại tình trạng ban đầu của tài sản nữa.
Do đó, khi các bên muốn thỏa thuận hủy thì điều kiện bắt buộc đầu tiên là chưa thực hiện thủ tục sang tên.
b, Thủ tục
Khi đó, thủ tục công chứng Văn bản hủy được thực hiện theo quy định của Luật công chứng 2024 (Điều 42, 43, 51). Nơi công chứng văn bản hủy là: nơi đã công chứng hợp đồng tặng cho.
Việc công chứng văn bản hủy bỏ chỉ được thực hiện sau khi công chứng viên kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định pháp luật và xác định giao dịch đủ điều kiện để hủy bỏ. “Điều 51. khoản 1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia giao dịch đó.”
Do đó, tất cả các bên đã tham gia ký kết hợp đồng tặng cho đều phải tham gia ký Văn bản hủy bỏ. Trường hợp một bên không thể trực tiếp ký, có thể ủy quyền cho người khác thực hiện việc ký Văn bản hủy bỏ, với điều kiện việc ủy quyền được lập hợp pháp và phạm vi ủy quyền có nội dung cho phép thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp không đủ điều kiện để thỏa thuận hủy và hướng xử lý
Không phải mọi hợp đồng tặng cho đã được công chứng đều có thể lập Văn bản hủy bỏ. Trong một số trường hợp, giao dịch đã phát sinh hậu quả pháp lý hoặc không còn đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2024 thì việc hủy bỏ bằng văn bản sẽ không thể thực hiện.
Thứ nhất, nếu hợp đồng tặng cho đã được thực hiện và đã làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên hoặc làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với bên thứ ba (ví dụ: quyền sử dụng đất đã được đăng ký sang tên cho bên nhận tặng cho) , thì việc hủy bỏ hợp đồng không còn được xem xét đơn thuần dưới góc độ công chứng văn bản hủy bỏ giao dịch.
Lúc này, giao dịch đã phát sinh đầy đủ hậu quả pháp lý. Vì vậy, không còn xử lý đơn thuần bằng văn bản hủy hợp đồng công chứng như trường hợp giao dịch chưa được thực hiện.
Nếu các bên vẫn có nguyện vọng để tài sản quay trở lại cho bên tặng cho, thì thông thường phải xác lập một giao dịch dân sự mới (ví dụ: tặng cho lại hoặc chuyển nhượng lại nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật), hoặc thực hiện theo bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án trong trường hợp phát sinh tranh chấp. Đây cũng là hướng áp dụng phổ biến trong thực tiễn công chứng hiện nay.
Thứ hai, mặc dù hợp đồng chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động, chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất nhưng một trong các bên tham gia hợp đồng đã chết, thì cũng không đủ điều kiện để công chứng Văn bản hủy bỏ hợp đồng theo khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng 2024.
Khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng 2024 quy định:
“Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia giao dịch đó.”
Do một bên đã chết nên không còn chủ thể để thể hiện ý chí thỏa thuận hủy bỏ giao dịch. Trong trường hợp này, việc xử lý sẽ được xem xét theo quy định của pháp luật về dân sự, thừa kế và các quy định pháp luật có liên quan, tùy từng tình huống cụ thể.
Lưu ý
Nhiều người cho rằng chỉ cần các bên cùng đồng ý là có thể hủy bất kỳ hợp đồng tặng cho nào. Tuy nhiên, trên thực tế, việc hủy bỏ hợp đồng còn phụ thuộc vào tình trạng thực hiện giao dịch, quyền lợi của các bên và các quy định pháp luật có liên quan. Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục hủy hợp đồng tặng cho bất động sản, các bên nên được công chứng viên hoặc chuyên gia pháp lý tư vấn cụ thể để lựa chọn phương án phù hợp.
